Kentsel dönüşümde emsal karar: Evin standardı aynı olmalı

Ankara’da Ayfer Dalkıran’ın da oturduğu Çankaya ilçesi Küçükesat Mahallesi’nde 5 katlı bina, riskli yapı olması nedeniyle kentsel dönüşüm kapsamına alınarak 2022’de yıkıldı.

Yıkılan binanın bulunduğu arsa, kat malikleri arasında paylaştırılarak tapuya kaydedildi. Binada oturanların üçte iki çoğunluğunun aldığı kararla yeni bina yapılması için müteahhit firma ile arsa karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandı. Dalkıran, yıkılan binada evi 1’inci katta olmasına rağmen, yeni projede kendisine zemin katta değeri daha düşük ev verildiği gerekçesiyle sözleşmeyi imzalamadı.

Dalkıran, söz konusu sözleşmenin hakkaniyete aykırı olduğu, mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle hem kat maliklerince alınan kararların iptali istemiyle Ankara 12’nci Sulh Hukuk Mahkemesi’nde, hem de arsa payının düzeltilmesi talebiyle Ankara 5’inci Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açtı.

Bu sırada sözleşmeyi imzalamayan Dalkıran’ın tapuya kaydedilen arsa payı, Ankara Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satışa çıkarıldı. Dalkıran, söz konusu satış işleminin iptali için de Ankara 17’inci İdare Mahkemesi’nde dava açtı.

‘İDARE YETKİSİNİ KEYFİ KULLANAMAZ’

Dosyayı inceleyen idare mahkemesi, Anayasa Mahkemesi’nin daha önceki kararlarına atıf yaparak, üçte iki çoğunluğun taşınmazın yeni paylaşım şekline ilişkin kararına rıza göstermeyen hissedarların paylarının satılması yolunda düzenleme yapılması kamu makamlarının takdir yetkisinde olsa da bu durumun, idarenin söz konusu yetkisini keyfi bir biçimde kullanabileceği anlamına gelmediğine vurgu yaptı.

İdare mahkemesi kararında, “Bu bağlamda hissedarların yeterli bir müzakere sonucu bir karara varmış olması, bu kararın azınlıkta kalan hissedarların menfaatlerini açık bir biçimde zedelememesi gerekir. Azınlıkta kalan hissedarların, kendi çıkarlarına açıkça aykırı olan taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir projeyi kabul etmeye zorlayan karara iştirak etmemiş olmaları hisselerin satışı gibi ağır bir müdahaleyi haklılaştırmamaktadır” dedi. 

Mahkeme, üçte iki çoğunluk kararıyla imzalanan inşaat sözleşmesindeki paylaşımın yerinde olmadığı ve paylaşım sözleşmesi hukuka aykırı bulunan dava konusu satış işleminde hukuka uyarlık bulunmadığına hükmetti. Mahkeme, bu nedenle dava konusu olan Dalkıran’ın arsa payının diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satış işleminin iptaline karar verdi.

‘KAZANAMAZSIN DEDİLER, PES ETMEDİM’

Ayfer Dalkıran, kentsel dönüşümü, evinin riskli yapı olması nedeniyle, kendisinin de istediğini belirterek, “Fakat yıkılan binada, daha sonra üçte iki çoğunluk, toplam 16 kişi bir müteahhit firmayla anlaşma imzaladı. Ve yapılan anlaşma doğrultusunda bana ait dairenin katının nitelik ve nicelik olarak sunulmadığını gördüm. Bu doğrultuda hukuki yollara başvurdum. Satışa sunulan yerin iptali hususunda idare mahkemesinde dava açtık. Toplam 1,5 yıla yakın süren bir hukuki mücadele sonucunda davayı emsal bir karar olarak kazandık. Bana 1’inci kat daire olmama rağmen, zemin kat teklif edildi. Bu da evimin dörtte iki değerinin düşürülmesi anlamına geliyordu. Büyük bir hak kaybına uğramıştım. Mağdur edilmiştim. Evimin değeri düşürülmüştü. Böyle sunulan bir projeyi kabul etmem olanaksızdı. Daha önce kentsel dönüşüm süreçlerinde idarenin yapmış olduğu bu işlem idari hukukta ya da idare mahkemesinde çok yanıt alamıyor diye duymuştum. ‘Kazanamazsın, kaybedersin’ şeklinde pek çok yorumlara da maruz kaldım. Ama pes etmedik. Avukatımla birlikte mücadele ettik. Hakkımızı aradık. Yapılan bilirkişi incelemeleri, raporlar doğrultusunda da hakkımız olanı ortaya çıkarttık” dedi.

‘EVİN STANDARDI AYNI OLMALI’

Dalkıran’ın avukatı Dilhan Aydın, kararın emsal olduğunu söyleyerek, “Müvekkilim kendisine verilen, değer olarak daha düşük olan yeri kabul etmediği için bir hukuki mücadele başlattık. Kentsel dönüşüm sürecinde, vatandaşın evi 1’inci kattaysa, 1’inci kat verilmeli, zemin kattaysa zemin kat verilmeli. Ya da metrekare olarak daha düşüğü veya daha kötü bir cephe verilmemeli. Biz bu taleplerimizi ilettik. İdari davada bilirkişi raporu doğrultusunda taleplerimiz haklı bulundu. Ancak bugüne kadar vatandaşlar, hakkı olan yeri alamasa bile yine de bu sürece maruz kalmak zorunda kalıyordu. Ancak bu emsal kararla birlikte artık vatandaş böyle bir şeye maruz kalmayacak. Ankara 17’nci İdare Mahkemesi, ‘Vatandaş 1’inci kattaysa evini 1’inci kattan almalı. Evi 100 metrekareyse 100 metrekare olmalı’ şeklinde bir karara imza atmış oldu” diye konuştu.

Aydın, müvekkilinin arsa payının satışının durdurulduğunu söyleyerek, “Proje artık onaylı bir proje değil. Bundan sonra artık müteahhit de yeni bir bina yapmak zorunda kalacak. Bu da vatandaşlar için olumlu haber. Vatandaşlar artık kentsel dönüşüm süreçlerinde dava yoluna başvurmaktan çekinmemeli. Çünkü artık bu bir emsal karar. Bu emsal kararla birlikte artık tüm haklarını istedikleri şekilde alabilecekler. Eski evlerinin standardı neyse, yeni evlerinin de standartları aynı olacak” dedi.